目次

はしがき／参考文献／略語表／有料老人ホーム・サ高住関連年表

序　章　　
　（1） 高齢者の特性
　（2） 能力の衰えが不可避な高齢者の生活拠点――高齢者の特性にあわ
　　せた居住の要請
　（3） 現行法の状況と本書の対象及び構成

　第1編　総論 1――老人福祉法関連

第1章　有料老人ホーム総論――有料老人ホームの意義と法規制
　1　有料老人ホームの歴史及び老人福祉法の定義規定
　（1） 有料老人ホームの法規制の歴史
　（2） 有料老人ホームとは――老人福祉法上の定義
　2　有料老人ホームの要件の分析
　（1） 積極的要件
　（2） 老人福祉施設等ではないこと（消極的要件）
　3　有料老人ホームについての法規制
　（1） 老人福祉法の目的――老人居宅生活支援事業
　（2） 老人福祉法における有料老人ホームの規制
　（3） 老人福祉法改正による適用範囲の拡大

第2章　有料老人ホーム入居契約の法的分析1――月払い方式の場合
　1　有料老人ホーム入居契約におけるホーム設置者の給付内容
　（1） 入居させ介護等のサービスの提供が必要
　（2） ホーム設置者の基本的給付義務
　2　入居部分の対価の支払方式――前払い方式を除く
　（1） 月払い賃料方式
　（2） 月払い賃料・前払金併用方式

第3章　有料老人ホーム入居契約の法的分析2――前払金方式
　1　前払金方式の入居契約の特殊性
　（1） 前払金の支払により終身居住ができる
　（2） 前払金による終身利用は射倖契約である
　2　前払金方式の終身賃貸借契約の法的分析
　（1） 賃料の前払いの合意も可能
　（2） 不確定期間たる終身の賃貸借も有効
　3　前払金の規制の歴史――2011年老人福祉法改正に至るまで
　（1） あり方検討会報告書の提言（1998年）
　（2） 国民生活センター「有料老人ホームをめぐる消費者問題に関する
　　調査研究」（2006年）
　（3） 内閣府消費者委員会「有料老人ホームの前払金に係る契約の問題
　　に関する建議」（2010年）
　4　2011年改正老人福祉法
　（1） 改正前に前払金につき指摘された問題点のまとめ
　（2） 前払金の定義と敷金と対価以外の金品受領禁止
　5　老人福祉法改正後の日弁連意見書（2012年）と現状
　（1） 日弁連意見書（2012年）
　（2） 前払金による入居契約をめぐる現状と解釈
　6　前払金による入居契約をめぐる判例――不返還条項の有効性
　（1） 二段階の前払金の区別をしない判例――終身利用の対価とする判
　　例
　（2） 二段階の前払金を区別し射倖的性格を容認する判例
　（3） 想定居住期間前後を区別し相互扶助的性格を認める判例
　7　本書の立場――利用部分は二段階の混合契約
　（1） 居住を目的とする2 つの異質な契約による二段階構成
　（2） 「対価」性及び現行法での許容性、更に立法論へ
　8　前払金方式による入居契約をめぐる関連問題
　（1） 修繕義務及び賃料減額
　（2） 債務不履行解除と損害賠償
　（3） 借地借家法の適用

　第2編　総論 2――高齢者住まい法関連

第4章　高齢者住まい法によるサ高住制度の導入
　1　高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）の制定
　（1） 法律の目的とサ高住への一本化
　（2） サービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度
　2　サ高住事業者の登録制度による規制
　（1） 登録制度と登録の受理要件
　（2） サ高住事業者の業務規制

第5章　終身建物賃貸借――福祉サービスのない住宅も可能
　1　終身建物賃貸借の意義と事業の認可
　（1） 終身建物賃貸借とは
　（2） 終身建物賃貸借借事業を認可制とした
　（3） 期間付死亡時終了建物賃貸借
　2　終身建物賃貸借の契約関係
　（1） 終身建物賃貸借の解約申入れ
　（2） 賃借人死亡後の同居者の保護
　（3） その他の問題点

　第3編　有料老人ホーム及びサ高住の入居契約 各論 1――契約締結など

第6章　契約の締結関係
　1　契約締結前の交渉段階
　（1） 広告表示──不当表示の禁止
　（2） 体験入居──有料老人ホーム
　2　契約締結前における書面による重要事項説明義務、契約書作成義務
　（1） サ高住における重要事項説明義務──高齢者住まい法
　（2） 有料老人ホームにおける重要事項説明義務──指導指針
　3　契約締結の自由
　（1） 契約締結の自由とその例外立法
　（2） 例外立法がなくても全く自由ではない
　4　入居契約の契約締結――当事者及び代理人による締結
　（1） 入居契約の締結当事者
　（2） 代理人による契約の締結及び第三者のためにする契約
　5　入居契約とサービス提供契約との関係――不可分一体の混合契約
　（1） 総論――複数の給付が一体的になっている場合と契約の個数
　（2） 入居とサービス提供という複数の給付を目的とした契約
　6　定型約款規制
　（1） 定型約款の意義と契約内容になるための要件
　（2） 定型約款中の不当条項の規制

第7章　入居契約の無効・取消し等
　1　意思表示の効力発生時期
　（1） 到達主義の採用・意思表示の方式は自由
　（2） 特約による修正
　2　民法上の取消権
　（1） 詐欺または強迫による意思表示の取消し
　（2） 錯誤取消し
　3　消費者取消権
　（1） 重要事項不実告知及び断定的判断の提供
　（2） 重要事項利益不実告知・不利益不告知
　4　入居後3か月間の即時解除権留保条項の設定義務
　（1） 平成22年消費者委員会建議による問題提起
　（2） 入居者の解除権を認める契約締結義務（老福法29条10項）

　第4編　有料老人ホーム及びサ高住の入居契約 各論 2――契約当事者の
　権利義務

第8章　ホーム設置者等の契約上の義務
　1　居室の専用利用・共用施設の共同利用＋介護等サービス提供
　2　居室部分の専用利用＋共用部分の共同利用
　（1） 居室部分は賃貸借契約――前払金方式の場合に想定居住期間経過
　　後の部分は射倖契約
　（2） 賃貸借の規定の適用
　3　食事提供、介護サービス等の福祉サービスの提供

第9章　ホーム設置者等の損害賠償責任等
　1　債務不履行による損害賠償責任等――安全配慮義務以外の債務不履
　行
　（1） 債務の履行不能以外
　（2） 債務の履行不能
　（3） ホーム設置者等による施設の譲渡
　2　入居者の安全に対するホーム設置者等の義務――介護事故
　（1） 指導指針において求められている措置
　（2） 判例に現れたホーム設置者等の安全配慮義務等
　3　ホーム設置者等の不法行為による損害賠償義務――債務不履行との
　関係
　（1） 入居者に対する責任
　（2） 入居者の行為についてのホーム設置者等の第三者に対する責任
　4　ホーム設置者等の倒産について
　（1） ホーム設置者等の倒産についての取締役の責任
　（2） 前払金返還の保全措置
　5　従業員に対するホーム設置者等の責任――安全配慮義務

第10章　入居者の義務
　1　権利金その他の金品の引渡し――ホーム設置者等による受領禁止
　2　入居者の給付義務
　（1） 前払金（入居一時金）及び月払い賃料その他
　（2） 前払金（入居一時金）について――指導指針「11　利用料
　　等」（2）
　3　入居者の付随的注意義務等
　（1） 施設の秩序を乱さない義務
　（2） 善管注意義務その他の付随的義務

　第5編　有料老人ホーム及びサ高住の入居契約 各論 3――担保、契約の
　終了など

第11章　入居契約における債権担保等
　1　法定担保――不動産賃貸の先取特権等
　2　約定担保
　（1） 敷金など
　（2） 根保証及び身元引受

第12章　入居契約の終了
　1　契約期間の満了による契約の終了
　2　履行不能による契約の終了
　3　債務不履行解除及び任意解除
　（1） 債務不履行解除
　（2） 入居者死亡による前払金返還金の受領権者
　（3） 入居者の原状回復義務
　4　居室の明渡義務の債務引受（身元引受）
　（1） 身元引受人による債務引受
　（2） 自力救済条項
　5　入居契約の相続性

第13章　有料老人ホーム及びサ高住についての関連法規
　1　個人情報保護法（個人情報の保護に関する法律）
　（1） 個人情報保護法の制定（2003年）
　（2） 個人情報の侵害に対する保護
　2　高齢者虐待防止法（高齢者虐待の防止、高齢者の養護者に対する支
　援等に関する法律）
　3　暴排条項

　第6編　補論――有料老人ホーム及びサ高住以外の福祉サービス付き高
　齢者向け住宅

第14章　福祉サービス付き高齢者向け分譲マンション（シニア向け分譲マンション）
　1　所有権方式といわれる高齢者向け分譲マンション
　（1） 高齢者に特化した福祉サービス付住宅の第3の選択肢
　（2） 規制法令はなく法の欠缺領域
　2　建物区分所有権の購入後は区分所有者になる
　（1） 購入資格
　（2） 購入後の法律関係
　3　福祉サービス（生活支援サービス）にかかる契約
　（1） 事業者と買主（区分所有者）との契約による場合
　（2） 管理組合方式による場合

結　章　　
　（1） 高齢者法の理念と高齢者の居住
　（2） 高齢者向け福祉サービス付き住宅法の理念――障害法と共通する
　　ものの特殊性あり
　（3） 高齢者向け福祉サービス付き住宅法の将来

事項索引／判例索引／条文索引